De Groninger akte: wat is het en wanneer gebruikt u het?

Gaat u een woning kopen? Dan is het gebruikelijk dat de overdracht van een woning pas plaatsvindt op het moment dat u de koopsom betaalt. De verkoper levert dan de onvoorwaardelijke eigendom van de woning tegen ontvangst van de koopsom. Bij nieuwbouwprojecten gaat dit anders. Dan kan de verkoper (de ontwikkelaar) pas de onvoorwaardelijke eigendom overdragen als de voor het project benodigde omgevingsvergunning onherroepelijk is en er genoeg woningen binnen het project zijn verkocht. Dan pas weet de verkoper zeker dat het project door kan gaan.

Soms willen koper en verkoper toch al eerder leveren, bijvoorbeeld om fiscale redenen of omdat de koper nog tijd nodig heeft om de financiering rond te krijgen. In dat geval kan een Groninger akte een oplossing zijn. Een Groninger akte wordt vooral gebruikt wanneer partijen wél willen leveren, maar nog niet aan alle voorwaarden voor “definitieve” levering is voldaan. Denk aan nieuwbouw , transformatieprojecten of situaties waarin financiering of vergunningsaanvragen nog lopen.

Waarom kiezen partijen voor een Groninger akte? Vaak is het fiscaal aantrekkelijk

De partijen kunnen belang hebben bij levering in de overdrachtsbelasting (2, 8 of 10,4 procent) of juist in de omzetbelasting (21 procent btw) . Dit is afhankelijk van wat en aan wie er wordt geleverd. Bent u een particuliere koper? Dan kan het zijn dat u bijvoorbeeld graag in de overdrachtsbelasting geleverd wilt krijgen. Bent u ondernemer? Dan kunt u juist liever in de omzetbelasting geleverd krijgen, bijvoorbeeld in verband met btw-aftrek.

Overdrachtsbelasting of omzetbelasting: het verschil in het kort

Heel kort en simpel gezegd is er bij bestaande bouw sprake van overdrachtsbelasting. Bij nieuwbouw of een bouwterrein is er sprake van omzetbelasting. Bij transformatie van een pand wordt oudbouw veranderd in nieuwbouw. Door middel van de Groninger akte kan vóór dat omslagmoment geleverd worden. Hierdoor kan in de overdrachtsbelasting in plaats van de omzetbelasting geleverd worden.

Doorleveren binnen 6 maanden

Tot slot kan er nog een reden zijn om snel te leveren, namelijk om ervoor te zorgen dat de woning binnen 6 maanden wordt doorgeleverd, nadat u als verkoper zelf de eigendom heeft gekregen. In dat geval geldt dat het bedrag waarover overdrachtsbelasting betaald moet worden door de koper, mag worden verlaagd met het bedrag waarover door de verkoper al overdrachtsbelasting is betaald.

Wat houdt een Groninger akte in?

Een Groninger akte houdt kort gezegd in dat de woning alvast wordt overgedragen aan de koper, terwijl de koopprijs nog niet betaald is. Ook de ontbindende of opschortende voorwaarden in de koopovereenkomst lopen nog. In de akte wordt vervolgens een uiteindelijke datum opgenomen waarop de koper de koopprijs moet betalen. Op deze datum moeten ook de overige ontbindende voorwaarden zijn vervallen.

Wat als de koopprijs niet op tijd wordt betaald?

Heeft de koper op bedoelde datum de koopprijs nog niet betaald of wordt één van de ontbindende voorwaarden vervuld? Dan kunnen jullie de levering ontbinden. De eigendom klapt dan weer terug naar de verkoper. Als de overdrachtsbelasting al wel betaald is, kan een verzoek tot teruggaaf van die belasting worden gedaan. Aan dit verzoek wordt alleen gehoor gegeven als de feitelijke toestand van de woning hetzelfde is gebleven.

Wat als alles wél op tijd is geregeld?

Is de koopprijs wel op tijd betaald en zijn de voorwaarden vervallen? Dan zal er een aanvullende akte worden getekend waarin aan de koper kwijting wordt verleend voor de betaling van de koopprijs en wordt verklaard dat alle voorwaarden zijn vervallen. Vanaf dat moment kan de levering niet meer worden ontbonden.

Mogelijke belemmering voor Groninger akte

De toepassing van een Groninger akte kan belemmerd worden. Hieronder de belangrijkste situaties:

• Hypotheek op de woning
  Als er een hypotheek op de woning rust, moet de bank van de verkoper vóór de levering akkoord gaan met de overdracht met een Groninger akte, omdat de lening nog niet wordt afgelost. Ook de bank van de koper moet toestemming geven. Banken geven vanwege de complexiteit echter niet altijd toestemming.
  
  
• Risico’s bij oudbouw
  Het is onduidelijk wie het risico draagt van een “oudbouw”-woning in de periode tussen het tekenen van de Groninger akte en het betalen van de koopprijs. Koper en verkoper moeten afstemmen wie de woning moet verzekeren.
  
  
• Teruggaaf overdrachtsbelasting
  Als de feitelijke situatie van de woning veranderd is (bijvoorbeeld door verbouwingen) kan de betaalde overdrachtsbelasting niet worden teruggevorderd. Alleen als ook de veranderingen worden teruggedraaid, kan teruggaaf plaatsvinden.

Maak duidelijke afspraken

Zoals uitgelegd in de blog kan het in de praktijk lastig zijn om gebruik te maken van de Groninger akte. De feitelijke omstandigheden moeten zorgvuldig bekeken worden. Het is belangrijk dat er duidelijke afspraken tussen verkoper en koper worden gemaakt. In sommige gevallen kan deze constructie echter aanzienlijk financieel voordeel opleveren.

Vragen? Wij helpen u graag verder

Heeft u vragen over de Groninger akte, bijvoorbeeld bij nieuwbouw, transformatie of doorlevering? Neem dan contact op met kandidaat-notaris Jaan van Wijk. Wij helpen u graag verder.

Neem contact op

Terug naar overzicht