Meldingsplicht en onderzoeksplicht bij een monument: wie moet wat weten bij de koop van een woning?

Sinds oktober 2025 is kandidaat-notaris Jaan van Wijk aan ons kantoor verbonden. Hij studeerde af op de meldingsplicht en onderzoeksplicht bij de koop van (mogelijk) monumentale panden. In de praktijk merkt hij dat hierover veel vragen bestaan. Wanneer moet een verkoper iets melden? Wat moet een koper zelf uitzoeken? En wat betekent het als in de koopovereenkomst staat dat een woning wordt gekocht “in de staat waarin deze zich bevindt”? In deze blog leggen we dit uit in begrijpelijke taal en aan de hand van herkenbare voorbeelden.

Meldingsplicht voor de verkoper bij monumenten

Bij de koop van een bestaande woning staat vrijwel altijd dat de koper het huis koopt in de staat waarin het zich bevindt. Daarmee accepteert de koper in principe ook minder zichtbare gebreken. Dat is voor veel mensen een bekend uitgangspunt. Toch ontstaat er regelmatig discussie als achteraf blijkt dat er publiekrechtelijke beperkingen gelden, zoals een monumentenstatus. Zo kan een koper die na de overdracht de kozijnen wil vervangen, tot de ontdekking komen dat dit niet zomaar mag omdat het pand een gemeentelijk monument is. De verbouwing wordt daardoor duurder, er is een vergunning nodig en het oorspronkelijke uiterlijk moet behouden blijven. De vraag die dan vaak wordt gesteld is of de verkoper dit had moeten melden.

De wet bepaalt dat een verkoper bijzondere lasten en beperkingen moet melden. Het gaat dan om beperkingen die specifiek op het verkochte rusten en die voor de koper van belang zijn. Lange tijd werd aangenomen dat een monumentenstatus daar ook onder kon vallen. De rechtspraak heeft dat later genuanceerd. Alleen wanneer zo’n beperking voortkomt uit een besluit dat specifiek tot een specifieke eigenaar is gericht, is er sprake van een bijzondere last. Algemene regelgeving, zoals een bestemmingsplan - en tegenwoordig het omgevingsplan - valt daar in principe niet onder.

De Omgevingswet en monumentenstatus: onderzoeksplicht voor de koper

Met de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is de aanwijzing van gemeentelijke en provinciale monumenten anders geregeld. De monumentenstatus staat nu meestal in het omgevingsplan van de gemeente. Dat is een openbaar document dat voor iedereen geldt. Daardoor verschuift het zwaartepunt van de onderzoeksplicht in de praktijk steeds meer richting de koper. Van een koper mag namelijk worden verwacht dat hij zelf ook onderzoek doet naar informatie die openbaar toegankelijk is.

Dat betekent overigens niet dat de verkoper niets meer hoeft te melden. In de modelkoopovereenkomst moet de verkoper verklaren of hij weet dat het pand is aangewezen als monument of dat er een procedure voor loopt. Dat is een belangrijke bepaling, maar het is geen garantie. Als een verkoper aangeeft dat hem niets bekend is, betekent dat niet automatisch dat er geen monumentenstatus bestaat. Het betekent alleen dat hij daar niet van op de hoogte is.

Tips bij het kopen van een historisch pand

In de praktijk zien we dat een goede voorbereiding veel problemen kan voorkomen. Een koper die vooraf het omgevingsplan laat controleren of gerichte vragen stelt, weet waar hij aan toe is en kan dat meenemen in zijn beslissing of in de onderhandelingen over de prijs.

Kopers vragen zich vaak af of zij worden beschermd door de bepaling in de koopovereenkomst dat de woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woning. Die bepaling biedt echter meestal weinig uitkomst bij een monumentenstatus. In de meeste gevallen kunt u er namelijk nog gewoon in wonen. Dat u voor een verbouwing een vergunning nodig heeft of bepaalde speciale materialen moet gebruiken, betekent juridisch gezien niet dat normaal gebruik onmogelijk is.

Hoe ver de onderzoeksplicht van de koper precies gaat, is nog niet volledig uitgekristalliseerd in de rechtspraak. Moet iedere koper zelf het hele omgevingsplan doorzoeken, of mag hij vertrouwen op de informatie van de verkoper en de makelaar? Daarover zal de komende jaren meer duidelijkheid ontstaan. Wel is duidelijk dat het verstandig is om als koper actief vragen te stellen en onderzoek te laten doen, zeker bij oudere of karakteristieke panden.

Conclusie: transparantie voorkomt teleurstelling

Voor de praktijk betekent dit dat transparantie en communicatie steeds belangrijker worden. Een verkoper doet er verstandig aan om informatie die hij heeft te delen, ook als hij niet zeker weet of die juridisch gezien gemeld moet worden. Voor een koper geldt dat hij zich goed moet laten informeren voordat hij tekent. Daarmee kunnen juridische geschillen achteraf vaak worden voorkomen.

Heeft u vragen over de koop of verkoop van een woning, of wilt u laten controleren welke publiekrechtelijke beperkingen er gelden voor een pand? Wij denken graag met u mee. Juist in dit soort situaties kan advies vooraf veel duidelijkheid en zekerheid geven.

Neem contact op

Terug naar overzicht