Samen een huis kopen? Let op bij ongelijke investeringen
donderdag 9 januari 2025

Wat als de één meer investeert in het huis?
Bij het samen kopen van een woning is het logisch dat beide partners evenveel bijdragen, maar dit is lang niet altijd het geval. Wanneer één partner bijvoorbeeld spaargeld of overwaarde van een vorige woning inbrengt, ontstaat er een ongelijke investering. Dit kan later problemen opleveren.
Oplossing: Maak vooraf afspraken over de ongelijkheid en leg deze vast in een overeenkomst.
Voorbeeld uit de praktijk: ongelijke inbreng bij woningkoop
Stel, u en uw partner kopen samen een huis van €400.000. U sluit samen een hypotheek af van €300.000, maar één van u legt €100.000 eigen geld in.
- Het eigendom wordt 50/50 verdeeld, maar het eigen geld komt volledig van één partner.
- In dit geval heeft de partner die €100.000 inlegt recht op €50.000 van de ander bij verkoop of uit elkaar gaan.
Hoe ziet dit eruit bij verkoop?
- De woning wordt verkocht met een overwaarde van €100.000.
- Ieder heeft recht op €50.000 van de overwaarde.
- Daarnaast moet de partner zonder inleg €50.000 terugbetalen aan de ander.
Resultaat:
De partner die €100.000 eigen geld heeft geïnvesteerd, ontvangt zijn volledige inbreng terug. De ander houdt per saldo niets over van de overwaarde.
Gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek
De situatie wordt complexer wanneer we kijken naar de hypotheekrenteaftrek. Dit belastingvoordeel kan door ongelijke investeringen in gevaar komen. De Belastingdienst kijkt namelijk niet naar interne afspraken, maar naar de overwaarde en het eigenwoningverleden van iedere partner.
Voorbeeld uit de praktijk
- Partner A heeft geen eigen geld geïnvesteerd, maar heeft door de 50/50 verdeling alsnog een overwaarde van €50.000.
- Deze €50.000 wordt gezien als “eigenwoningreserve”, waardoor partner A bij een volgende koop geen recht heeft op hypotheekrenteaftrek voor dat bedrag.
Het gevolg? Partner A krijgt geen voordeel van renteaftrek, terwijl hij/zij niets heeft ingebracht.
Wat is een draagplichtovereenkomst en hoe werkt het?
Om bovenstaande situaties te voorkomen, kunt u gebruikmaken van een draagplichtovereenkomst.
Wat houdt een draagplichtovereenkomst in?
Bij een draagplichtovereenkomst legt u vast:
- wie welk deel van de woning financiert;
- hoe de hypotheekschuld wordt verdeeld.
Praktijkvoorbeeld met draagplichtovereenkomst:
- u koopt samen een woning van €400.000;
- partner A brengt €100.000 eigen geld in en sluit €100.000 hypotheekschuld af;
- partner B sluit een hypotheek af van €200.000.
Bij verkoop of uit elkaar gaan ziet de verdeling er als volgt uit:
- Partner A heeft een schuld van €100.000 en ontvangt een overwaarde van €100.000.
- Partner B heeft een schuld van €200.000 en ontvangt geen overwaarde.
Voordelen draagplichtovereenkomst:
- Ieders investering wordt beschermd.
- Fiscale gevolgen, zoals hypotheekrenteaftrek en eigenwoningreserve, zijn eerlijk verdeeld.
Let op: De afspraken in een draagplichtovereenkomst gelden alleen tussen u beiden. De bank ziet u beiden als volledig aansprakelijk voor de hypotheekschuld.
Eigenwoningverleden en renteaftrek: wees alert
Heeft één van u al eerder een koopwoning gehad? Dan speelt het eigenwoningverleden een rol. Dit kan invloed hebben op:
- de resterende periode waarin u recht heeft op hypotheekrenteaftrek (maximaal 30 jaar);
- de verdeling van renteaftrek bij een nieuwe gezamenlijke woning.
Een voorbeeld: partner A had al 5 jaar renteaftrek. Bij aankoop samen heeft u nog 25 jaar gezamenlijke renteaftrek.
Andere aandachtspunten:
- aflossingsvrije leningen of eerder afgeloste hypotheekdelen worden ook gedeeld.
- maak afspraken over wie welke lasten betaalt en leg deze helder vast.
Waarom afspraken maken bij ongelijke investeringen essentieel is
Zonder heldere afspraken over ongelijke investeringen loopt u risico op:
- financiële scheve verhoudingen bij verkoop of uit elkaar gaan;
- fiscale nadelen door een ongunstige verdeling van de eigenwoningreserve;
- misverstanden over wie verantwoordelijk is voor welke hypotheeklasten.
Met een draagplichtovereenkomst legt u niet alleen de huidige situatie goed vast, maar voorkomt u ook financiële en juridische conflicten in de toekomst.
Conclusie: Bescherm uw investering en voorkom verrassingen
Gaat u samen een woning kopen, maar investeert u niet evenveel? Of heeft één van u al een eigenwoningverleden? Maak dan duidelijke afspraken en laat deze vastleggen in een draagplichtovereenkomst. Dit voorkomt conflicten en zorgt ervoor dat uw investeringen eerlijk worden verdeeld.
Wilt u persoonlijk advies? Heeft u vragen over uw situatie of wilt u een draagplichtovereenkomst laten opstellen? Neem gerust contact met ons op. Wij adviseren u graag over de beste oplossing voor uw gezamenlijke woning.