‘As is, where is’ in vastgoedtransacties: wat houdt het in?
woensdag 4 december 2024

Wat betekent ‘as is, where is’?
Het principe ‘as is, where is’ betekent letterlijk dat een vastgoedobject wordt gekocht “in de staat waarin het zich bevindt en waar het zich bevindt”. Het doel voor de verkoper is doorgaans om zo min mogelijk garanties te geven aan de koper. In praktijk betekent dit dat de koper het risico draagt voor bijvoorbeeld de fysieke staat, juridische situatie of eventuele verborgen gebreken.
Echter, ‘as is, where is’ is geen wettelijk begrip en een eenduidige definitie ontbreekt. Dit maakt het noodzakelijk om in de koopovereenkomst precies te definiëren welke aspecten van het vastgoed onder dit principe vallen. Gaat het om:
- de feitelijke staat van het pand;
- de juridische aspecten;
- de gebruiksrechten of grondstatus;
- De invulling van deze term verschilt per transactie en vereist maatwerk.
De rol van garanties in een ‘as is, where is’-transactie
Bij een vastgoedtransactie op basis van ‘as is, where is’ kan de hoeveelheid garanties sterk variëren. Een verkoper moet zich goed afvragen welke garanties hij wel of niet wil geven. Dit heeft immers directe invloed op de onderhandelingen en uiteindelijk de koopprijs.
Veelvoorkomende garanties
Een verkoper kan bijvoorbeeld garanties opnemen die betrekking hebben op:
- eigendom en bevoegdheid tot verkoop;
- het leveren zonder hypotheken of beslaglegging;
- de huurstroom bij commercieel vastgoed;
Daarnaast kan een verkoper zijn aansprakelijkheid op meerdere manieren beperken:
- door de maximale aansprakelijkheid tot een bepaald bedrag te plafonneren;
- door een tijdsduur aan de aansprakelijkheid te koppelen.
Let wel: door bepaalde wettelijke bepalingen uit te sluiten, kan een koper later geen beroep meer doen op deze rechten.
“Een verkoper moet zich afvragen welke garanties hij wel of niet wil geven.”
Verdieping: een praktijkvoorbeeld
Een vastgoedinvesteerder koopt een kantoorpand op basis van het ‘as is, where is’-principe. In de koopovereenkomst wordt opgenomen dat er geen garanties worden gegeven over de bouwkundige staat van het pand. De koper voert voorafgaand aan de aankoop een grondig due diligence-onderzoek uit en ontdekt dat het dak onderhoud nodig heeft. Hoewel dit defect kostbaar is, accepteert de koper het risico en koopt het pand tegen een lagere prijs.
In dit voorbeeld zorgt de duidelijke invulling van het ‘as is, where is’-principe ervoor dat beide partijen weten waar zij aan toe zijn. De koper had het risico kunnen vermijden door garanties te bedingen, maar accepteerde de staat van het pand in ruil voor een gunstige prijs.
Verkopersmarkt en invloed op vastgoedtransacties
In de huidige markt zijn vastgoedtransacties vaak in het voordeel van de verkoper. Er is sprake van een verkopersmarkt, wat betekent dat er veel interesse is en weinig aanbod. Hierdoor kunnen verkopers vaker eisen dat het vastgoed wordt verkocht op basis van ‘as is, where is’.
Voor verkopers biedt dit principe de mogelijkheid om:
- minder risico’s en aansprakelijkheden te dragen;
- sneller tot een transactie te komen.
Voor kopers is het juist van belang om voorafgaand aan de aankoop goed onderzoek te doen. Een gedegen due diligence-onderzoek kan verborgen risico’s aan het licht brengen, zoals achterstallig onderhoud of juridische beperkingen.
Het belang van een duidelijke koopovereenkomst
Een succesvol gebruik van het ‘as is, where is’-principe valt of staat met een zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst. Daarin moet concreet worden omschreven wat de term inhoudt en welke garanties al dan niet worden gegeven. Dit voorkomt misverstanden en juridische geschillen achteraf.
Tips voor een duidelijke koopovereenkomst:
- specificeer de reikwijdte van ‘as is, where is’ (feitelijke, juridische staat, etc.);
- definieer expliciet welke garanties worden uitgesloten of juist opgenomen;
- zorg voor transparantie over risico’s en aansprakelijkheid.
“Om de betekenis en reikwijdte van het ‘as is, where is’-principe te bepalen, moet daar in de koopovereenkomst verdere invulling aan gegeven worden.”
Het ‘as is, where is’-principe biedt verkopers de mogelijkheid om vastgoed te verkopen met beperkte risico’s en aansprakelijkheden. Tegelijkertijd legt het een grotere verantwoordelijkheid bij kopers om grondig onderzoek te doen. Het is cruciaal dat de term goed wordt uitgewerkt in de koopovereenkomst, zodat alle partijen precies weten waar zij aan toe zijn.
Bent u betrokken bij een vastgoedtransactie? Zorg dan voor deskundige begeleiding en advies, zodat het ‘as is, where is’-principe helder en nauwkeurig wordt toegepast. Westvaer kan u daarbij helpen.